Milli Emlak Taksitli Satış

---

Taksitlendirme Şartları Nelerdir?

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesine göre, Hazine taşınmazlarının satış bedeli, peşin veya taksitle ödenebilir. Taşınmazların satış bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde peşin veya taksitle ödenebilir. Peşin ödeme halinde %20 indirim uygulanmaktadır. 

Satış bedelinin taksitle de ödenmesi mümkündür. Bu durumda, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenir, sözleşmenin bir örneği alıcıya verilir.

TÜM MİLLİ EMLAK İLANLARI İÇİN TIKLAYINIZ: https://www.milliemlaksatilik.com/

Hazineden satın alınan taşınmazların ihale bedeli (taksitli ödenecekse en az yüzde yirmi beşi), ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da malmüdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir.

Satış bedelinin idarece bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka dekontunun ya da örneğinin idareye ulaştırılması gerekmektedir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenmektedir.

İhaleye çıkarılan taşınmazın tahmini ihale bedeli; Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde; 5.000.-(Beşbin)TL, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise; 1.000.-(Bin)TL, Tutarı geçen miktarlar, taksitlendirilmektedir. Bu tutarı aşmayan satış bedellerinin peşin ödenmesi gerekir.

Milli emlak taksit ödemeleri, ilçelerde malmüdürlüğü (muhasebe birimine), illerde ise defterdarlıklar bünyesindeki muhasebe müdürlüğü veznesine yatırılır. Yani bu taksitlerin, maliye kuruluşunda bulunan veznelere yatırılması gerekmektedir.

Satın Aldığım Taşınmaz Ne Zaman Adıma Tescil Edilir?

a) Tescil Ne Zaman Yapılır?

Satın aldığınız taşınmazın adınıza tescil edilebilmesi için; a) Taşınmazın ihale bedelinin tamamının süresinde ve peşin yatırılması, b) Satış bedelinde taksit yapılmış ise idare ile aranızda sözleşme düzenlenmiş olması, gerekir.

Müşteri, yukarıda belirtilen öncelikli yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra, taşınmaz satış şartnamesinde belirtilen süre içerisinde taşınmazı tapuda da adına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, meydana gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebepler nedeniyle idareden bir talepte bulunamaz.

İdare (milli emlak) de buna karşılık, ihale kararlarının bildirilmesini izleyen 15 gün içinde; taksitli satışlarda taksitli satış sözleşmesi düzenlemek, ihale sonrası müşteri adına tapuda tescil işlemlerini tamamlamak ve şartnamede belirtilen sınır ve vasıflardaki taşınmazı teslim etmekle yükümlüdür.

b) Taksitli Satışlarda Satış Bedelinin Tamamı Ödenmeden Tapu Alınabilir mi?

Normalde taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmemektedir. Yani alıcı adına tescil yapılmamaktadır. 313 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre, Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmeyecektir.

Bununla birlikte, kalan taksit tutarı ile kanunî faizleri karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesi durumunda idarenin talebi üzerine taşınmaz alıcı adına tescil edilebilmektedir.

Yani, taksitlendirilmiş satışlarda kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi, Satın alınan taşınmazın tapu kaydına kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi, hallerinde müşteri adına tescil işlemi yapılmaktadır.

Hazine Taşınmazı Satın Aldım, Taksitlerimi Ödemezsem Ne Olur?

Üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilmektedir. Yani Hazine taşınmazını satın alan müşteri, üst üste iki taksitini vadesinde ödememesi halinde, idare, müşteriye, borcunu hesaplanacak faiziyle birlikte 15 gün içerisinde ödemesini, bu süre içerisinde de ödemediği takdirde, sözleşmenin fesih edileceğini tebliğ eder.

Tebligata rağmen bildirilen süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde;

a) Tapuda alıcı adına tescil edilmemiş hazine mülkiyetindeki taşınmazlar için; sözleşme feshedilerek, satın alınan taşınmaz için ihale öncesi geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek bütçeye irat kaydedilir ve kalan tutar faizsiz olarak müşteriye iade edilir.

b) Taşınmaz, banka teminat mektubu alınarak veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tapuda tescil edilmiş ise; idare tarafından, teminat mektubu veya ipotekli taşınmaz paraya çevrilerek kalan borç faiziyle birlikte tahsil edilir.

a) Üst Üste 2 Taksitin Ödenmemesi Durumunda Sözleşmenin Feshi İçin Onay Gerekir Mi?

Genel hükümlere göre taksitli satışı yapılan taşınmazların, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması neticesinde (taksitlerin ödenmemesi) sözleşme feshedilecekse bu durumda sözleşme feshi için onay alınması gerekir mi? İlçede olan taşınmaz için fesih onayı İl Müdürlüğünden mi Kaymakamdan mı alınması gerekir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.”

Buna göre yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşmenin feshedilmesi gerekmektedir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurulsa dahi bu gerekir. Sözleşmeyi idare adına ita amiri imzaladığı için fesih için de ita amirinden onay alınması gerekir.

b) Üst Üste İki Taksitin Vadesinde Ödenmemesi Nedeniyle İptal Edilen Satışlarda Satış Bedelinin Faizsiz İadesi Ne Anlama Gelir?

Hazine taşınmazlarının satış bedelleri taksitli olarak ödenebilmektedir. 313 sayılı Tebliğe göre “Taşınmazların satış bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde peşin veya taksitle ödenebilir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, bedelin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında örneği (Ek-5) de yer alan “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenir, sözleşmenin bir örneği alıcıya verilir.”

Taksitlendirmede peşinat dışında kalan satış bedeli taksit sayısına bölünmekte ve bu taksit bedellerine, vadesine göre kanuni faiz oranı uygulanarak toplam taksit miktarı belirlenmektedir. Vade geldiğinde anapara taksit tutarı ile kanuni faiz miktarı birlikte tahsil edilmektedir. Örneğin vadesi 01.05.2019 ve tutarı 80.000 TL olan taksit için 5.000 TL kanuni faiz hesaplanmış ise toplam 85000 TL tahsil edilmelidir.

Üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi durumunda öncelikle alıcıya borcunu ödemesi gerektiğini belirten bir ihtarname çekilir. 313 sayılı Tebliğe göre satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir.

Buna rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir.

Buradaki faizsiz ifadesinden kasıt, tahsil edilen taksit bedelleri ile faiz tutarlarının faizsiz olarak iadesidir. Faizsiz ifadesi, taksit tutarları ile birlikte tahsil edilen kanuni faiz tutarlarının iade edilmeyeceği anlamına gelmemektedir. Yukarıdaki örneğimizden devam eder ise 01.05.2019 tarihinde yapılan 85000 TL tahsilat, örneğin 1 yıl sonra satış iptal edildiğinde yine 85.000 TL olarak iade edilmelidir.

Yani iade yaparken taksit bedelleri ile tahsil ettiğimiz kanuni faiz tutarlarını, tahsilat tarihi ile iade tarihi arasındaki dönem için herhangi bir kanuni faiz ya da gecikme zammı uygulamadan iade etmek gerekiyor.

c) Hazine Taşınmazlarının Satışında İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Borçluya Süre Verilebilir mi?

Hazine taşınmazlarının satış bedelleri taksitle ödenebilmektedir. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesinde “Hazineye ait taşınmazların satış bedeli taksitle de ödenebilir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir. Taksitli satışlarda taksit tutarım ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir. Alıcısı adına mülkiyet devri yapılmayan taşınmazlara ilişkin taksitli satışlarda, alıcı tarafından yükümlülüklerin verine getirilmemesi durumunda, tahsil edilen tutarlardan ihale sırasında alınan geçici teminata isabet eden tutar Hazineye irat kaydedilerek kalanı alıcıya aynen iade edilir.” denilmektedir.

Taksitlerin vadesinde ödenmemesi durumunda yapılacak işlem ise 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde açıklanmıştır. Tebliğ hükmüne göre; üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

İşte böyle bir durumda, ipoteğin paraya çevrilmesi için icra müdürlüğüne başvuru yapıldığında, alıcı tarafından “kendisine belirli bir süre tanınması” yönünde Milli Emlak Müdürlüklerine talepte bulunulmaktadır. Bu taleplerde süre verilip verilmeyeceği konusunda 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 111. maddesi uygulanabilir.

Madde hükmüne göre “Borçlu alacaklının satış talebinden evvel borcunu muntazam taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve birinci taksiti de derhal verirse icra muamelesi durur. Şu kadar ki borçlunun kafi miktar malı haczedilmiş bulunması ve her taksitin borcun dörtte biri miktarından aşağı olmaması ve nihayet aydan aya verilmesi ve müddetin üç aydan fazla olmaması şarttır.

Borçlu ile alacaklının borcun taksitlendirilmesi için icra dairesinde yapacakları sözleşme veya sözleşmelerin devamı süresince 106 ve 150/e maddelerindeki süreler işlemez. Ancak bu sözleşme veya sözleşmelerin toplam süresinin on yılı aşması hâlinde, aştığı tarihten itibaren süreler kaldığı yerden işlemeye başlar. Taksitlerden biri zamanında verilmezse icra muamelesi ve süreler kaldığı yerden devam eder.”

Bu kapsamda Hazine alacağının ipoteğin paraya çevrilmesi için icra müdürlüğüne yapılan taleplerde alıcı tarafından “kendisine belirli bir süre tanınması” yönünde yapılan talepleri olumlu cevap verilmesi mümkündür. 2009-03 sayılı Milli Emlak Genelgesi nde de bu yönde süre verilebileceği belirtilmiştir.

Genelge ile “2886 ve 4706 sayılı Kanunlara göre Bakanlığımızca satışı yapılan ve satış bedeli ödenmediğinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla Hazine alacağının tahsiline yönelik icra takibine başlanılan taşınmazlar için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 111 ve 340 ıncı maddeleri uyarınca maliklerin icra dairelerine başvurarak icra dosyasındaki tüm borcunu (icra masrafları, avukatlık ücreti, harçlar vb. dahil olmak üzere) üç ay içerisinde defaten ödeyeceğini taahhüt etmesi halinde söz konusu teklifin kabul edildiğinin icra müdürlüklerine bildirilmesi, maliklerin bu süre içerisinde taahhütlerini yerine getirmemeleri halinde ise icra takibine devam edilmesi hususunun mümkün bulunduğunun da dikkate alınması ve buna göre işlem tesis edilmesi uygun görülmüştür.

NOT: Genelgenin yazım şeklinden burada yetkinin İl Müdürlüklerinde olduğu sonucuna varılmaktadır. Genelge metni için tıklayınız: 2009-03 sayılı Milli Emlak Genelgesi (Taksitli Satış Sözleşmelerinde üst üste iki taksitin ödenmemesi)

Taksitlerden biri zamanında verilmezse icra muamelesi ve süreler kaldığı yerden devam eder. Borçlu borcunu zamanında ödemez ise 2004 sayılı Kanun’un 340. maddesi uygulanabilir. 340. maddede “111 inci madde mucibince veya alacaklının muvafakati ile icra dairesinde kararlaştırılan borcu ödeme şartını, makbul bir sebep olmaksızın ihlal eden borçlunun alacaklının şikâyeti üzerine, üç aya kadar tazyik hapsine karar verilir. Hapsin tatbikine başlandıktan sonra borçlu borcun tamamını veya o tarihe kadar icra veznesine yatırmak zorunda olduğu meblağı öderse tahliye edilir; ödemelerini tekrar keserse, hakkında tazyik hapsine yeniden karar verilir. Ancak, bir borçtan dolayı tazyik hapsinin süresi üç ayı geçemez.” hükmü yer almaktadır.

İpotek Tesis Edilerek Müşteri Adına Tapuda Tescil Edilmiş Taşınmaza Ait Borcun Tamamı Ödenmeden Başkasına Devredilebilir mi?

İpotek tesisi suretiyle alıcı adına tapuda tescil edilen taşınmazların başkasına devredilmesi mümkün olmakla birlikte sözleşme hükümleri gereğince borçludan taksit ve faizlerin tahsiline devam edilir.

Ancak, yeni malik noter tasdikli taahhütname ile borcu yüklendiği takdirde, idare tarafından, önceki borçluya borcu yüklenen yeni malikin borcu ödememesi halinde kendisine başvurma hakkının saklı tutulacağı yönünde bir yazı ile bildirimde bulunulur ve taşınmaza ait borcun yeni malikten tahsiline devam olunur.